Når en bolig legges ut for salg, er det mange opplysninger kjøpere må ta stilling til. En tilstandsrapport gir en faglig vurdering av boligens tekniske tilstand og er en viktig del av informasjonen som ligger til grunn for en bolighandel.
Rapporten beskriver boligen slik den fremstår på befaringsdagen. Den skal gi kjøper et bedre grunnlag for å vurdere risiko og vedlikeholdsbehov, samtidig som selger dokumenterer forhold ved boligen før salget gjennomføres.
I takt med strengere regler i boligmarkedet har tilstandsrapporten fått større betydning enn tidligere.
Hva en tilstandsrapport brukes til ved boligsalg
En tilstandsrapport utarbeides av en bygningssakkyndig etter befaring av boligen. Under befaringen vurderes boligens konstruksjoner og enkelte tekniske installasjoner.
Vurderingene bygger på:
- Visuelle observasjoner
- Enkle undersøkelser
- Tilgjengelig dokumentasjon
Rapporten beskriver forhold som kan observeres uten å gjøre inngrep i bygningen. Den gir derfor ikke en garanti mot skjulte feil, men gir en faglig vurdering av boligens tilstand innenfor rammene for undersøkelsen.
Sentrale områder som vurderes i rapporten
En tilstandsrapport følger etablerte standarder for tilstandsanalyse av boliger. Den inneholder en gjennomgang av boligens viktigste bygningsdeler.
Rapporten omfatter normalt vurdering av:
- Tak, yttervegger og grunnmur
- Drenering og utvendige konstruksjoner
- Våtrom og kjøkken
- Sluk, membran og fallforhold der dette er synlig
- Vinduer, dører og innvendige overflater
- Enkle vurderinger av tekniske installasjoner som ventilasjon, VVS og elektrisk anlegg
- Overfladiske fuktmålinger der det er relevant
- Dokumentasjon på arbeid som er utført i boligen
Hver bygningsdel vurderes og gis en tilstandsgrad.
Hva tilstandsgradene betyr
Tilstandsgrader brukes for å beskrive nivået på avvik eller slitasje i boligen.
Skalaen går fra TG0 til TG3:
- G0: Ingen avvik
(brukes normalt når en bygningsdel er ny eller uten bruksslitasje) - TG1: Mindre eller forventede avvik
(normal slitasje basert på alder og bruk) - TG2: Avvik som kan kreve tiltak
- TG3: Alvorlige avvik med behov for utbedring
Tilstandsgradene gjør det lettere for kjøper å forstå hvilke forhold som kan kreve vedlikehold eller oppfølging.
Hva rapporten ikke kan avdekke
En tilstandsrapport er basert på en ikke-inngripende undersøkelse. Takstmannen åpner derfor ikke konstruksjoner eller demonterer installasjoner.
Forhold som ligger skjult bak vegger, under gulv eller inne i konstruksjoner kan derfor ikke vurderes.
Hvis enkelte rom eller bygningsdeler ikke er tilgjengelige under befaringen, skal dette beskrives i rapporten.
Oppmåling av areal i tilstandsrapporten
Tilstandsrapporten inneholder også opplysninger om boligens areal.
Areal måles etter gjeldende arealstandard og oppgis som bruksareal (BRA). Dette deles videre inn i:
- BRA-i – areal innenfor boligen
- BRA-e – areal utenfor boligen, for eksempel boder eller andre tilleggsarealer
Skråtak, lav takhøyde eller arealer som ikke kan måles etter standarden kan påvirke oppgitt areal. Slike forhold skal fremgå av rapporten.
Dokumentasjon har fått større betydning
Dokumentasjon på arbeid som er utført i boligen er blitt viktigere i boligmarkedet. Dette gjelder særlig våtrom, elektriske installasjoner og bygningsmessige endringer.
Når dokumentasjon mangler, kan det være vanskelig å vurdere hvordan arbeidet er utført. Dette kan føre til høyere tilstandsgrad eller større usikkerhet i vurderingen.
Endringene i avhendingslova (tryggere bolighandel) fra 2022 har også ført til strengere krav til hvordan avvik skal beskrives i tilstandsrapporter.
Nye regler for tilstandsrapporter fra 2026
Fra 2026 innføres ytterligere krav til hvordan tilstandsrapporter skal utarbeides ved boligsalg.
Endringene innebærer blant annet:
- Tydeligere beskrivelser av avvik
- Klarere kobling mellom avvik og mulige konsekvenser
- Mer ensartet struktur i rapportene
Samtidig innføres en ny standard for tilstandsanalyse av boliger, NS 3600:2025.
Det vil være en overgangsperiode frem til 1. juli 2026, hvor både dagens standard og den nye kan benyttes. Etter dette vil NS 3600:2025 være gjeldende standard.
Tilstandsrapporten får også en formell gyldighet på ett år ved boligsalg. Dersom rapporten er eldre enn dette når boligen selges, må en ny rapport utarbeides.
Endringene skal bidra til bedre informasjon om boligens tekniske tilstand før kjøp og redusere risikoen for konflikter etter salget.
Tilstandsrapport i Sarpsborg, Fredrikstad og på Østlandet
Takstkonsulent1 utarbeider tilstandsrapporter i tråd med gjeldende regelverk og etablerte standarder for tilstandsanalyse.
Fra vårt tilholdssted i Sarpsborg utfører vi takseringsoppdrag over hele det sentrale Østlandet. Oppdrag gjennomføres blant annet i Fredrikstad og resten av Østfold, samt i Akershus, Oslo, Buskerud og Vestfold.
En tydelig og grundig tilstandsrapport gir både kjøper og selger et bedre grunnlag for beslutninger i en bolighandel og bidrar til mer forutsigbare prosesser for alle parter.