Ved kjøp, salg, utleie eller refinansiering av fast eiendom er korrekt arealmåling en vesentlig faktor for at verdisettingen blir riktig.
Ofte forekommer det avvik i oppgitte arealer. Dette kan skje på grunn av dårlig kjennskap til måleregler, unøyaktighet ved oppmåling, manglende oversikt og feil fordeling av fellesarealer.
Feil arealmåling – en hovedårsak til konflikter etter boligsalg
Erfaring fra eiendomsbransjen og rettsapparatet viser at feilmåling av areal er en av de største kildene til tvister mellom kjøper og selger. Når det oppdages at en bolig har mindre areal enn det som ble oppgitt i salgsoppgaven, defineres dette juridisk som arealsvikt.
Problemet ligger sjelden i bevisst juks, men at eldre målinger og enkle laseravstandsmålere ikke fanger opp de geometriske skjevhetene som finnes i de fleste byggverk. For en kjøper kan noen få kvadratmeters avvik utgjøre et betydelig økonomisk tap, og dette er en direkte årsak til at mange eierskiftesaker ender i rettslige oppgjør.
Svakheten ved manuelle målinger
I en ideell verden er alle vegger rette, og alle hjørner nøyaktig 90 grader. Virkeligheten er ikke sånn. Eldre trekonstruksjoner, setningsskader og ustandardiserte byggeprosesser gjør at rom ofte er svakt trapesformede eller har umerkelige buer.
Når man måler et rom manuelt, tar man gjerne utgangspunkt i lengde ganger bredde basert på få målepunkter. Om veggene skrår eller rommet har nisjer og skråtak, vil denne forenklede metoden enten overestimere eller underestimere det reelle arealet. For en hel bolig kan disse små avvikene summere seg opp til betydelige forskjeller mellom det som oppgis i salgsoppgaven og det reelle arealet.
Standarder og retningslinjer for oppmåling
For å eliminere denne usikkerheten kreves det systematiske metoder og gode arbeidsprosedyrer. Oppdrag innenfor arealmåling skal utføres i henhold til dokumentet «Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014». Dette dokumentet er utarbeidet av takstorganisasjonen Norsk Takst med utgangspunkt i Norsk Standard (NS) 3940:2012 (areal- og volumberegninger av bygninger), veileder H-2300 (Grad av utnytting) og veileder «bruk av arealbestemmelser ved omsetning av boliger».
Ved å ta i bruk avansert 3D-skanning fanges hele geometrien i bygget opp som en samlet punktsky i stedet for som enkeltlinjer.
Dette sikrer at målingene følger regelverket ned til minste detalj:
- Komplett geometri: Skanningen registrerer skjeve vegger, nøyaktige vinkler og nisjer med millimeterpresisjon.
- Korrekt arealklassifisering: Det blir mulig å fastslå nøyaktig areal.
- Udiskutabelt faktagrunnlag: Dataene som samles inn danner et solid fundament som kan omsettes til nøyaktige digitale tegninger og plantegninger
Arealkontroll i verdi- og lånetakst
En verditaksering baseres på en visuell befaring som ikke innebærer inngrep i byggverket. Her suppleres undersøkelsen med enkle målinger, hvor kontrollmåling av areal med laser er et sentralt punkt. Det er denne rapporten banken baserer lånevurderingen på når det søkes om lån eller refinansiering.
Ved å sørge for at oppmålingen gjøres grundig og i henhold til gjeldende standarder som en integrert del av taksten eller boligsalgsrapporten, får både huseier, kjøper og bankforbindelse en formell bekreftelse på det korrekte arealet. Dette fjerner et av de største usikkerhetsmomentene og forebygger tvistesaker om arealsvikt ved et senere salg.
Tjenester for bolig og eiendom på Østlandet
Takstkonsulent1 utarbeider faglig dokumentasjon i tråd med gjeldende regelverk og etablerte standarder for tilstandsanalyse og taksering. Fra vårt tilholdssted i Sarpsborg utfører vi oppdrag over hele det sentrale Østlandet.
Vi bistår med alt fra tekniske tilstandsvurderinger og boligsalgsrapporter til verdivurderinger og reklamasjonstakst. Oppdrag gjennomføres blant annet i Fredrikstad og resten av Østfold, samt i Akershus, Oslo, Buskerud og Vestfold.
Grundig teknisk innsikt gir et bedre grunnlag for beslutninger i en bolighandel eller et byggeprosjekt, og bidrar til mer forutsigbare prosesser for alle parter.